文/GQ社长
国庆长假已过半，这两天见了好几拔同学、朋友。GQ社长从银行转到了私募，自己感觉就像从甲方转到了乙方，朋友感觉就像上级变成下级不可理喻。
但有个小伙伴却问出一个好问题，也让我重新地整理思考了房地产私募基金：
怎么去投资房地产私募基金项目？
我个人认为看一个房地产基金项目，首先要确定你看的是实实在在的说明书不是捏造的“小说（假项目）“；如果你看的是”小说“那就别拿真金白银去为故事买单了。确定你看到的说明书是真实的，就可以从以下几个方面来分析。
首先，我们了解一下房地产行业的一些特点：
1、房地产是不动产，资产是跑不掉的，所以每一分真正的投入都会固化为资产；
2、房地产行业是资金密集型行业，不太需要很多人，只需要钱。开发商最大的作用就是举牌子拍地和项目定位，剩下的东西都可以外包。设计有设计院，施工有专门的施工单位，销售也有专门的团队。
3、房地产行业的财务比较简单，大项目成本比较清晰。除了土地、建安、税费这三大模块是主要成本外，其它的例如开发商和项目商的人工成本、以及相关管理费等都是比例非常小的支出。
4、房地产项目的风险主要是两个：完工风险和销售风险。完工风险比较大，没有完工就是烂尾，很难处置；完工了就是可以卖的房子，至少处置起来容易些！销售风险决定项目回款，影响还款来源和还款能力；
其次，我们再了解一下产品的方法。
看一个房地产基金时，我最看重管理人、融资方、投资项目、还款来源、征信措施这五个方面。
1、管理人代表项目实施能力。越是强的管理人越是可以保证投资计划及投资过程的严格执行，是投资收益实现的重要保证；
2、融资方代表项目实施能力。强的融资方可以为保证投资项目的实现提供保障，因为房地产项目周期比较长（两年以上），过程中还包括政府批文、方式、销售、等变数较大的环节，所以开发能力和经验强的融资方可以保证项目按期完成，这也是基金投资成功的一个基础条件；另一方面，当融资项目出现意外时，融资方的实力还能确保自己的还款能力，保障投资人的投资安全。
3、投资项目和还款来源是决定还款能力的因素。投资项目是靠谱的，是有盈利的，才有钱还，一个明显亏钱的项目，还要借钱来完成，肯定是不正常的。例如有个人跟你借钱去澳门赌一把，你肯定不会把钱借给他；项目组有盈利，以及投资期内的现金流回收情况，是不是可以在投资期限内有足额的现金回流可以保证还款，这个很重要，比方说：我有一个项目，很伟大，很牛叉，年以后会非常赚钱，现在需要找你借点钱，你会不会投？应该不会了，因为你等不了年；如果投资项目本身不能确定有足额的现金回流作为明确的还款来源，你一定要找到明确的补充还款来源。
4、增信措施是提高还款意愿的，通过设置比较高的违约成本，来保证融资方有明确的甚至强烈还款意愿。这一点我跟很多人的认知不一样，通常大家会认为增信措施是为了抵御极端风险的，认为当项目执行不利时，可以通过增信后措施设置的抵押物、股权的处置或者担保方的保证责任实现退出。然而现实是，当一个项目出现风险，抵押物的处置是一个漫长的过程，需要经过法律诉讼、债务重组一系列过程才能完成。
出现过审理了十年的经济案件，想想这种重组方式的复杂程度就会明白，增信措施虽然可以应对项目风险，但是其用处没有到包治百病程度，他的作用是当融资方有还款能力的情况下，他会主动的还款，就是通过设置较高的违约成本来提高融资方的还款意愿。
五个基础要素的作用明确了，就容易分析了。
基金投向必需是一个好项目，最好是有成本和区域优势的项目，不赚钱的项目不能投，最好是有好的管理方。
作者：GQ社长
图片：来源网络
GQ社长曾为国有银行网点负责人，苦B一名。备尝艰苦栉风沐雨后投身私募，本着寓学于教，学习分享房地产投融资、财经政策！这是一本只关心金融、房地产的金融笔记！
GQ社长学习分享只是一种态度。